關(guān)于拍賣中優(yōu)先購買權(quán)的行使
一、優(yōu)先購買權(quán)制度的比較法借鑒
大陸法系國家的優(yōu)先購買權(quán)制度最早可追溯到古羅馬及日耳曼法時期。優(yōu)先購買權(quán)制度始自拜占庭時期羅馬法上的iuspotimiseos[1]。古希臘的永佃權(quán)制度中也有關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。日耳曼法采取集體主義立法原則,在財產(chǎn)合有之情況下,合有人在所有人轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)時,享有優(yōu)先購買權(quán)。在中世紀(jì)的歐洲,有的地方規(guī)定,出售土地時鄰居有優(yōu)先購買權(quán)[2]。無論是羅馬法還是日耳曼法，優(yōu)先購買權(quán)的客體主要限于土地所有權(quán)；優(yōu)先購買權(quán)的主體羅馬法中主要為永佃權(quán)人，在日耳曼法中主要為合有權(quán)人或鄰居；為了保障優(yōu)先購買權(quán)的行使，要求土地所有人事先通知永佃權(quán)人或合有人等。優(yōu)先購買權(quán)的行使條件應(yīng)為同等條件，該同等條件主要是指相同價格。至于在拍賣中優(yōu)先購買權(quán)如何行使羅馬法、日耳曼法均未有相應(yīng)規(guī)定。
《法國民法典》是現(xiàn)代民法中最早規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的法典。1804年《法國民法典》頒布之初,并未規(guī)定優(yōu)先購買權(quán),后來修訂法典時加入了優(yōu)先購買權(quán)制度。
《法國民法典》優(yōu)先購買權(quán)的客體不限于土地所有權(quán)，包括了動產(chǎn)、不動產(chǎn)及股份；優(yōu)先購買權(quán)的主體主要為共同繼承人、共有人、有限責(zé)任公司的股東和佃農(nóng)；優(yōu)先購買權(quán)的種類包括繼承人的優(yōu)先購買權(quán)、共有人的優(yōu)先購買權(quán)、佃農(nóng)對地主轉(zhuǎn)讓土地的優(yōu)先購買權(quán)和有限責(zé)任公司股東對轉(zhuǎn)讓股份的優(yōu)先購買權(quán)。為了保障優(yōu)先購買權(quán)的行使要求轉(zhuǎn)讓人事先通知優(yōu)先購買權(quán)人。未事先通知優(yōu)先購買權(quán)人轉(zhuǎn)讓他人的，優(yōu)先購買權(quán)人可以主張該轉(zhuǎn)讓無效。優(yōu)先購買權(quán)的行使條件應(yīng)為同等條件，該同等條件主要是指相同價格。優(yōu)先購買權(quán)適用于拍賣程序，至于在拍賣中優(yōu)先購買權(quán)如何行使未有相應(yīng)規(guī)定。
《德國民法典》對優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定更加詳細(xì)，將優(yōu)先購買權(quán)分為了債權(quán)優(yōu)先購買權(quán)和物權(quán)優(yōu)先購買權(quán)。德國民法的優(yōu)先購買權(quán)制度有以下特點：（1）不僅存在法定優(yōu)先購買權(quán)制度而且存在約定優(yōu)先購買權(quán)制度；（2）在財產(chǎn)類型上主要為不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利：（3）區(qū)分了物權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)：（4）對于法定優(yōu)先購買權(quán)主體主要是共同繼承人和公共住宅的承租人等；（5）在拍賣和強(qiáng)制執(zhí)行程序中不適用優(yōu)先購買權(quán)。
《瑞士民法典》規(guī)定了關(guān)于出賣土地的法定優(yōu)先購買權(quán)，土地共有人的優(yōu)先購買權(quán)和土地所有人與建筑物所有人相互的優(yōu)先購買權(quán)，以及關(guān)于農(nóng)業(yè)經(jīng)營和土地的優(yōu)先購買權(quán)。瑞士民法中的優(yōu)先購買權(quán)主要適用于土地等不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
《日本民法典》規(guī)定了地上權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)和共同繼承人的優(yōu)先購買權(quán)。日本《1938年有限責(zé)任公司法》和《日本商法典》確立了股東優(yōu)先購買權(quán)制度。
英美法系國家關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定大多數(shù)集中在其公司法等商事法律文件中,主要以有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓其所持有的公司股權(quán)時,其他股東的優(yōu)先購買權(quán)的形式出現(xiàn)。
從各國法律對于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定可以看出，各國法律關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定具有以下借鑒：（1）各國根據(jù)自身傳統(tǒng)和現(xiàn)實需要規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍；（2）優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍具有不斷擴(kuò)大的趨勢，從羅馬法和日耳曼法上的土地權(quán)利擴(kuò)大到不動產(chǎn)和動產(chǎn)及股份轉(zhuǎn)讓；（3）優(yōu)先購買權(quán)的行使條件均要求同等條件，該同等條件主要指價格條件；（4）優(yōu)先購買權(quán)的行使程序均要求轉(zhuǎn)讓人事先通知優(yōu)先購買權(quán)人；（5）優(yōu)先購買權(quán)的行使領(lǐng)域由普通買賣領(lǐng)域到拍賣領(lǐng)域。
二、我國優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定
我國的優(yōu)先購買權(quán)制度的歷史可謂源遠(yuǎn)流長，有文字可考的優(yōu)先購買權(quán)的雛形產(chǎn)生于北魏時期,《魏書?食貨志》記載:“諸遠(yuǎn)流配嫡、無子孫及戶絕者,墟宅桑榆,盡為公田,以供授受,授受之次,給其所親,未受之間,亦借其所親?！碑?dāng)時優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體僅限于親而不適用于鄰。唐朝時的《唐律》始將鄰人納入了優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利人范圍,至此形成了我國古代典型的親鄰先買權(quán)的規(guī)定。此時的房地產(chǎn)買賣必須先問近親,次問四鄰,近親四鄰不要,才得賣與別人。[3]到宋代的時候，優(yōu)先購買權(quán)制度的規(guī)定已經(jīng)有了非常完備的記載，主要有親族先買權(quán)、地鄰先買權(quán)、典主先買權(quán)及租佃先買權(quán)等，且規(guī)定也較為詳盡。如《宋刑統(tǒng)?戶婚律》規(guī)定“應(yīng)典賣、倚當(dāng)物業(yè),先問房親,房親不要,次問四鄰,四鄰不要,他人并得交易。房親著價不盡,亦任就得價高處交易?！庇纱丝梢钥闯?，《宋刑統(tǒng)》明確規(guī)定了親族先買權(quán)優(yōu)于地鄰先買權(quán)。清末修律時, 在《大清民律草案》中,沒有關(guān)于親鄰優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定, 但仍然有承(佃)租人、典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。
我國臺灣地區(qū)民法規(guī)定了以下幾種法定優(yōu)先購買權(quán):基地承租人的優(yōu)先購買權(quán)；基地所有人對房屋的優(yōu)先購買權(quán)；耕地承租人優(yōu)先購買權(quán)等。[4]這幾種優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的物都是土地、基地、房屋和耕地之類的不動產(chǎn),但針對房屋的優(yōu)先購買權(quán)與大陸地區(qū)的不同,前者的權(quán)利主體是房屋基地的所有人,而后者的權(quán)利主體是房屋的承租人。
我國現(xiàn)行民事立法中關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定散見于各項民事法律法規(guī)中，為了便于分析和整理，筆者主要依據(jù)優(yōu)先購買權(quán)的不同主體將其歸納為以下幾類：
（1）共有人的優(yōu)先購買權(quán)
《中華人民共和國民法通則》第 78 條第 3 款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的各個共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”《中華人民共和國物權(quán)法》第 101 條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利?！薄逗贤ā返?340 條第 1 款的規(guī)定也可視為共有人享有優(yōu)先購買權(quán)的情形，即：“合作開發(fā)完成的發(fā)明創(chuàng)造，除當(dāng)事人另有約定的以外，申請專利的權(quán)利屬于合作開發(fā)的當(dāng)事人共有。當(dāng)事人一方轉(zhuǎn)讓其共有的專利申請權(quán)的，其他各方享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利?！蓖ㄟ^分析可以看出，有關(guān)共有人的優(yōu)先購買權(quán)多適用于按份共有，對于按份共有，只要出現(xiàn)出賣人出賣其共有份額其他按份共有人就有優(yōu)先購買權(quán)。而共同共有只有在進(jìn)行財產(chǎn)分割時才享有優(yōu)先購買權(quán)。
關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)的立法理由在于穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系和簡化物權(quán)關(guān)系。存在三人以上的共有時，共有人之一轉(zhuǎn)讓共有份額，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)防止外人的加入有利于穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系；存在兩人的共有時，共有人之一轉(zhuǎn)讓共有份額，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)有利于簡化物權(quán)關(guān)系，即由共有關(guān)系轉(zhuǎn)化為單一所有權(quán)關(guān)系。
（2）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，我國主要體現(xiàn)在以下法律和司法解釋中。 《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ簩徟形瘑T會 2009 年 6 月 22 日通過的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］11 號）用四個條文（第 21—24 條）對承租人的優(yōu)先購買權(quán)作了迄今為止最為詳細(xì)的規(guī)定。該解釋不僅規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的行使條件、程序和限制，而且規(guī)定了在拍賣程序中房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法理由是為了實現(xiàn)居者有其屋的理想。該制度放射著法律理想主義的光芒，但缺少法律的現(xiàn)實主義品格。我國合同法引進(jìn)了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度，但在法律實務(wù)中該制度的合理性不斷受到詰問。因此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］11 號）從法律適用上限縮了該制度的適用空間：（1）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗近親屬，不能對抗善意取得人及房屋共有人；（2）優(yōu)先購買權(quán)的適用要求自出租人通知之日起15天內(nèi)予以明示的回復(fù)，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
（3）股東的優(yōu)先購買權(quán)
我國在1992年5月15日《國家體改委有限責(zé)任公司規(guī)范意見》第20條第5項就規(guī)定了出資轉(zhuǎn)讓中股東享有的優(yōu)先購買權(quán)?！吨腥A人民共和國公司法》第72條第3款規(guī)定經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照各自的比例行使優(yōu)先購買權(quán)。有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)的立法理由是因為該公司兼具人合性和資合性。
（4）合伙企業(yè)合伙人的優(yōu)先購買權(quán)
《中華人民共和國合伙企業(yè)法》第23條規(guī)定：“合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)；但是，合伙協(xié)議另有約定的除外?！逼淞⒎ɡ碛稍谟诤匣锲髽I(yè)的人合性。
三、在拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)
拍賣是一種帶有典型市場經(jīng)濟(jì)色彩的商品交易方式,是指由拍賣機(jī)構(gòu)在一定的時間和地點, 按照一定的規(guī)則, 通過公開競價而定價金的方法, 將出賣人的財物售給出價最高的競買人的一種商品交易活動。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們對公開、公平的市場交易平臺的需求日益旺盛，拍賣方式也逐漸融入人們的日常生活。拍賣方式與其他的買賣方式相比較，具有交易對象相對集中、交易程序簡便、交易方式公開透明等特點。正是基于拍賣的這些特點，它正在以其獨特的競爭優(yōu)勢為人們所接受。同時拍賣也給流通性較差的商品開辟了一條合理、快速流通的渠道，促使商品交易更加公開、透明，而且更有利于社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建設(shè)。而優(yōu)先購買權(quán)制度是法律基于社會關(guān)系的穩(wěn)定以及保護(hù)弱勢群體的需要建立的一種對所有人的處分權(quán)進(jìn)行一定的限制，對優(yōu)先購買權(quán)人的利益進(jìn)行保護(hù)的制度，優(yōu)先購買權(quán)強(qiáng)調(diào)的不是“優(yōu)”的權(quán)利，而是“先”的權(quán)利，先而優(yōu)，在同等條件下，次序在前的人比次序在后的人更有機(jī)會。那么這兩種規(guī)則之間的沖突該如何協(xié)調(diào)，以下將通過文章前述的分析、比較法上拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)以及我國實務(wù)的角度來分析拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)。
（一）比較法上關(guān)于拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)實現(xiàn)的規(guī)定
關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)在拍賣程序中的適用在國外存在著兩種截然不同的立法例：一種是以德國為代表的立法例，明確規(guī)定在拍賣程序中不能適用優(yōu)先購買權(quán)。《德國民法典》第512條規(guī)定:“以強(qiáng)制執(zhí)行方式或破產(chǎn)管理人所為之出賣, 不得行使優(yōu)先購買權(quán)?！绷硪环N是以法國為代表的立法例，包括瑞士民法都規(guī)定在拍賣中可以行使優(yōu)先購買權(quán)?！斗▏穹ǖ洹返?15一15條規(guī)定:“如共有人之一在全部共有財產(chǎn)中或其中一項或數(shù)項財產(chǎn)中的權(quán)利全部或一部有必要進(jìn)行拍賣,律師或公證人應(yīng)當(dāng)在預(yù)定的拍賣日前將此通知其他共有人,每一個共有人均可在拍賣競標(biāo)起一個月期限內(nèi)通過向法院書記室提出聲明,或者向公證人提出聲明,取代在拍賣中取得這些財產(chǎn)的人的地位。”
根據(jù)《法國民法典》關(guān)于拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)實現(xiàn)的規(guī)定可以總結(jié)出：對于設(shè)有優(yōu)先購買權(quán)的財產(chǎn)的拍賣，首先都規(guī)定了拍賣日前對優(yōu)先購買權(quán)人的通知義務(wù)；其次還規(guī)定了拍賣競標(biāo)后，優(yōu)先購買權(quán)人可以通過向法院或公證人提出聲明的方式予以救濟(jì)以實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)。
（二）我國臺灣地區(qū)及大陸關(guān)于拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)實現(xiàn)的立法
1、我國臺灣地區(qū)關(guān)于拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)行使的立法
從我國臺灣地區(qū)的法律規(guī)定來看，是承認(rèn)房屋拍賣時承租人和基地所有人享有優(yōu)先購買權(quán)的。臺灣地區(qū)《土地法》第104條規(guī)定:“房屋出賣時基地所有權(quán)人有依同樣條件優(yōu)先購買之權(quán)。… …執(zhí)行法院應(yīng)于拍定后通知基地所有權(quán)人, 基地所有權(quán)人接到通知后十日內(nèi)可主張優(yōu)先購買權(quán)… … ”。臺灣地區(qū)最高法院1960年臺抗字第83號認(rèn)為:“強(qiáng)制執(zhí)行法上之拍賣, 應(yīng)解釋為買賣之一種, … … 應(yīng)將買賣條件以書面通知優(yōu)先購買權(quán)之承租人, 使其表示意愿等等?！?br /> 從我國臺灣地區(qū)關(guān)于拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)實現(xiàn)的立法規(guī)定中可以看出：主要也是規(guī)定了拍賣前對優(yōu)先購買權(quán)人的通知義務(wù)和拍定后的通知義務(wù)以充分保障優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)。同樣是從事前保障和事后救濟(jì)兩方面全面考慮到了優(yōu)先購買權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)如何更好地行使。
2、我國拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)的行使條件和行使程序
我國《民法通則》、《物權(quán)法》、《合同法》、《公司法》、《合伙企業(yè)法》以及《拍賣法》對拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)并未作明文規(guī)定。
有觀點認(rèn)為，在拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)不以參加競拍成為競買人為條件，其理由是：（1）優(yōu)先購買權(quán)屬于法定權(quán)利，競拍人參加競拍并以最高競價簽訂拍賣合同只是取得了一項合同權(quán)利即合同債權(quán)，法定權(quán)利優(yōu)先于合同債權(quán)；（2）競買人在簽訂競買合同后，如果辦理了登記手續(xù)或?qū)嶋H占有財產(chǎn)后才取得了競拍財產(chǎn)的物權(quán)或所有權(quán)，此時依據(jù)善意取得的原理為維護(hù)善意第三人的利益，優(yōu)先權(quán)人不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。本文作者認(rèn)為上述觀點難以成立：（1）優(yōu)先購買權(quán)人法律賦予的僅僅是優(yōu)先購買的權(quán)利，在拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)人只有參加了競拍程序才表明其有購買的意思表示；（2）如果優(yōu)先購買權(quán)人不參加競拍程序在辦理登記或交付財產(chǎn)前行使優(yōu)先購買權(quán)，這會破壞通過競拍成立的合法的合同關(guān)系，不利于競拍秩序的維護(hù)，而秩序價值已成為現(xiàn)代法理學(xué)的核心價值。（3）如果優(yōu)先購買權(quán)人不參加競拍程序，在辦理登記或交付財產(chǎn)前行使優(yōu)先購買權(quán)，不利于平衡其他競拍人的利益，會導(dǎo)致資源的浪費。因為一場拍賣會的組織需要投入相應(yīng)的人力和物力，如優(yōu)先購買權(quán)人在辦理登記或交付財產(chǎn)前行使優(yōu)先購買權(quán)，必然導(dǎo)致要重新組織一場拍賣會，讓其他競拍人再進(jìn)行競價，其浪費資源的后果是明顯的。
在我國司法實踐中，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》中明確了對拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)。該《規(guī)定》第16條第1款規(guī)定：“拍賣過程中, 有最高應(yīng)價時,優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受, 如無更高應(yīng)價, 則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價, 而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的, 則拍歸該應(yīng)價最高的競買人?！睆脑摽钜?guī)定可以看出：（1）在拍賣程序中，應(yīng)在拍賣公告公布后拍賣人應(yīng)通知優(yōu)先購買權(quán)人；（2）優(yōu)先購買權(quán)人在接到通知后應(yīng)參與競拍，成為競拍人，包括登記為競拍人，如果優(yōu)先購買權(quán)人接到通知后不參與競拍應(yīng)視為放棄優(yōu)先購買權(quán)：（3）優(yōu)先購買權(quán)的行使方式是跟價法。所謂跟價法就是指將優(yōu)先購買權(quán)人視為一般的競買人，優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)時必須以競買人的身份舉牌應(yīng)價，與其他競買人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。在其他買受人舉牌應(yīng)價后，有最高應(yīng)價時優(yōu)先購買權(quán)人可以表示接受此最高應(yīng)價，如果其他買受人沒有人進(jìn)一步出高價，則競拍財產(chǎn)拍給優(yōu)先購買權(quán)人。如果其他買受人有更高應(yīng)價，優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則競拍財產(chǎn)歸最高應(yīng)價者。由此可以看出，跟價法要求優(yōu)先購買權(quán)人必須積極主動地應(yīng)價，其優(yōu)先購買權(quán)的行使才能得到保護(hù)。雖然該規(guī)定僅針對法院民事執(zhí)行程序中的拍賣，但該規(guī)定對于普通拍賣具有極大的參考價值。
在普通拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)的行使條件和行使程序如下：首先，優(yōu)先購買權(quán)主體的確定。拍賣人應(yīng)按照《中華人民共和國拍賣法》二十七條的規(guī)定要求委托人說明拍賣標(biāo)的物是否存在優(yōu)先購買權(quán), 對存在優(yōu)先購買權(quán)的, 拍賣人按照《拍賣法》十八條的規(guī)定向競買人說明拍賣標(biāo)的物存在優(yōu)先購買權(quán)。其次，通知或公告優(yōu)先購買權(quán)人參加競買。委托人或者拍賣人應(yīng)當(dāng)在拍賣五日以前通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。拍賣通知要具體載明拍賣的時間、地點和拍賣的原因，拍賣保證金數(shù)額，交納拍賣款的期限等以便優(yōu)先購買權(quán)人決定是否參與競買。拍賣人應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中一并告知優(yōu)先購買權(quán)人參與競買的權(quán)利以及其不登記競買將喪失優(yōu)先購買權(quán)的法律后果，這是為了便于尚未知悉的優(yōu)先購買權(quán)人通過拍賣公告予以知悉。再次，優(yōu)先購買權(quán)人要進(jìn)行競買登記、交納競買保證金并于拍賣日到場參加拍賣。優(yōu)先購買權(quán)人要以競買人的身份行使優(yōu)先購買權(quán)，須按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進(jìn)行競買登記、交納競買保證金在拍賣日到場參加拍賣。未按規(guī)定進(jìn)行競買登記，交納競買保證金的視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。再者，優(yōu)先購買權(quán)人舉牌應(yīng)價。出現(xiàn)最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)在拍賣師高呼三次結(jié)束前舉牌應(yīng)價，且該應(yīng)價達(dá)到本次拍賣保留價以上的，就以該應(yīng)價拍賣成交給優(yōu)先購買權(quán)人。如果有更高應(yīng)價的，而優(yōu)先購買權(quán)人又不作表示的，則拍規(guī)該應(yīng)價最高的競買人。最后，對于多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示應(yīng)價的處理。應(yīng)該區(qū)分不同的情況：多個優(yōu)先購買權(quán)人順序不同的，應(yīng)當(dāng)由順序在先的優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)。比如，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示應(yīng)價的，可以采用繼續(xù)加價的拍賣方法，以現(xiàn)有的出價為起拍價，多個優(yōu)先購買權(quán)人作為競拍者，價高者得。
小結(jié)：在拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)還需要結(jié)合我國的實務(wù)不斷的完善。
拍賣程序雖有其自身的特殊性，但從本質(zhì)上講，它依然是訂立買賣合同的一種方式，事實上，優(yōu)先購買權(quán)人到場參加拍賣，行使《拍賣法》賦予的競買權(quán)并行使相關(guān)法律賦予的優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)人以競買人的身份參加拍賣，可以減小流拍的可能性，可以通過加速交易進(jìn)程而獲得珍貴的商業(yè)機(jī)會或者減小時間成本。因此，研究拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)的行使是有理論和現(xiàn)實意義的，這也正是本文寫作之意。
[1] 〔意〕彼得羅?彭梵得:《羅馬法教科書》,黃風(fēng)譯,中國政法大學(xué)出版社1992年版,第267頁。
[2] 〔意〕彼得羅?彭梵得:《羅馬法教科書》,黃風(fēng)譯,中國政法大學(xué)出版社1992年版,第267頁。
[3]孫慶明,胡留元,孫季平:《中國民法史》,吉林人民出版社1996年版,第256頁。
[4]王澤鑒:《民法學(xué)說與判例研究》,(第一冊),中國政法大學(xué)出版社,1998年,第505頁。
--來源：中拍協(xié)法律咨詢委員會
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